关于转发《威海火炬高技术产业开发区建设局关于<威海火炬高技术产业开发区
住宅小区物业管理暂行办法>条文解释》的通知

威高管发[1999]59号

区直各部门、各办事处、各房地产开发单位：
　　《威海火炬高技术产业开发区建设局关于<威海火炬高技术产业开发区住宅小区物业管理暂行办法>条文解释》业经管委主任办公会议研究通过，现转发给你们，望认真执行。

一九九九年九月十三日

威海火炬高技术产业开发区建设局关于《威海火炬高技术
产业开发区住宅小区物业管理暂行办法》条文解释

　　《威海火炬高技术产业开发区住宅小区物业管理暂行办法》发布施行以来，在对第三十六条的执行过程中，存在某些异议。现对第三十六条作出如下具体解释规定：
　　一、关于代收物业管理公共资金（以下简称公共资金）的依据。
　　代收公共资金的依据主要有三个：一是威海市人民政府[1998]第7期会议纪要第7条规定"关于高技区和经技区物业管理政策性资金执行标准。考虑到两区新建住宅小区较多，小区物业管理资金可按照《山东省城市住宅小区物业管理办法》有关条款执行。"；二是1997年12月1日起施行的《山东省城市住宅小区物业管理办法》第十七条规定"开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金"；三是山东省政府鲁政发[1996]50号文第十条规定"开发建设单位在出售住宅时，按该住宅建安费3%的比例向购房者代收物业管理公共资金。此项资金归小区房屋所有权人集体所有。主要用于小区物业管理工作的启动、小区公共设施的更新及公共设施（项目）的增改。"
　　二、关于"房产出售交易行为"的概念。
　　房产销售合同是一种特殊的要式合同，必须依法向房地产权属登记机关进行房屋产权登记，取得房产证后才能成立生效。从签订合同到取得房产证的整个过程称为"房产出售交易行为"。这个过程有一定滞后期是客观存在的，但过长是不合法的。1995年1月23日国家建设部第41号令《城市房地产开发管理暂行办法》第二十五条规定"现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。"。
　　三、关于"1998年10月1日"的概念。
　　1998年10月1日是指申请办理房产证的日期，并不是指房产销售合同签订日期。如果整个房产出售交易行为跨越了1998年10月1日，购房者应当交纳公共资金。
　　1998年10月1日前（不含）已办理房产证的购房者，不需交纳公共资金，其公共资金由区财政给予补贴。
　　1998年10月1日后（含）办理房产证且未交纳公共资金的购房者，由房地产开发企业（以下简称开发企业）向购房者追缴或者由开发企业用自有资金补足公共资金。
　　四、取消"二次房产交易须交纳公共资金"的规定。
　　五、关于公共资金的代收和专户存储问题。
　　１、物业管理是开发企业份内之事，开发企业有义务、有责任代收公共资金。公共资金的所有权和使用权属于全体业主，各部门、单位、企业都应高度重视，严格把关，替业主代收好，保管好这笔崐钱。
　　２、开发企业与购房者签订房地产转让合同时，应当载明代收公共资金事项。
　　３、开发企业不履行代收公共资金义务，应当用自有资金补足公共资金。
　　４、各开发企业应当在银行开设公共资金专用帐户，并在物业管理主管部门备案，该专户只存不取。
　　５、各开发企业应当与银行签订"代收公共资金协议书"规定各自的权力和义务。
　　６、每月终了5日内，开发企业应当将公共资金上交物业管理办公室（以下简称物管办）代管，并同时报送分户分区的公共资金代收情况明细表。
　　７、物管办应当于每月终了10日内将所收公共资金交财政专户储存代业主保管，待小区成立物业管理委员会后，按规定移交。
　　８、在商品房确权时，物管办可以采取预交方式向开发企业收取公共资金。用预交方式收取的公共资金，应当在5日内上缴财政专户。
　　９、每个月物管办应当定期会同银行和房产交易部门对帐，核实公共资金代收情况，如发现未足额收缴，物管办有权责令开发企业限期改正或采取必要的制约措施。
　　六、在开发区开发房地产而未在开发区注册的开发企业,也应当严格执行前述各条款的规定，如不执行，物管办有权责令开发企业限期改正或采取必要的制约措施。