关于印发《威海火炬高技术产业开发区住宅小区物业管理暂行办法》的通知
威高管发[1999]11号
区直各部门、各办事处、各企事业单位：
《威海火炬高技术产业开发区住宅小区物业管理暂行办法》业经区党委、管委研究通过，现印发给你们，望认真执行。
一九九九年三月十一日
威海火炬高技术产业开发区住宅小区物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强开发区住宅小区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区公共秩序，根据国家及省、市有关规定，结合开发区实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区是指在开发区二十平方公里规划区内经统一规划、综合开发、配套公用设施较为完善的住宅生活区（以下简称小区），其范围由建设主管部门提出方案，报管委会审批。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理公司按委托合同对各类房屋、公用设施、公共场地以及绿化、卫生、交通、治安、环境面貌等事项进行修缮、维护、整治的行为。
第四条 本办法所称业主，是指小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第五条 小区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第六条 开发区建设局是小区物业管理的行政主管部门，下设物业管理办公室具体负责全区物业管理的规划、组织、指导、监督和协调。物业管理办公室的主要职能是：
（一）参与小区物业验收，负责小区物业接管；
（二）负责物业管理公司资质初审；
（三）负责小区物业管理公共资金及住宅维修基金的筹措、管理和移交；
（四）协调组织小区物业管理公司的招标、选聘和订立合同；
（五）指导、监督小区物业管理公司的管理服务活动；
（六）查处违反小区物业管理法规的行为。
第七条 市政、绿化、环卫、治安、供水、供气、供暖、有线电视、城管、民政等专业部门应按各自职责分工，对小区的物业管理进行服务监督和指导，但必须纳入物业管理公司统一协调体制，由物业管理公司一家对业主负责。
第二章 业主代表大会与物管会
第八条 小区物业管理机构由业主代表大会和物业管理委员会（以下简称物管会）组成。
物管会是业主代表大会的常设机构，为社团法人组织，在小区业主代表大会监督下代表小区全体业主的合法权益，依据本办法及物管会章程行使职权。
物管会可聘请执行秘书1-2人，负责处理物管会日常事务。
第九条 业主代表大会的代表由业主及居民委员会（以下简称居委会）按下列方式推选产生：
（一）住宅楼每个单元由业主推选１－２名代表；
（二）居委会可以在业主中推选若干代表，数额不得超过代表总数的10％；
（三）代表相对固定，如需补选或更换单元代表,须经本单元50％以上的业主同意，居委会推选的代表，由居委会决定。
第十条 召开业主代表大会，其参加人数不得低于业主代表总数的50％。
业主代表大会的决定，应当采用无记名投票方式表决，由出席会议过半数以上代表同意方为正式通过。
第十一条 业主代表大会行使下列职权：
（一）选举和罢免物管会委员；
（二）批准物管会章程；
（三）监督物管会工作，听取和审查物管会的工作报告；
（四） 审批小区物业重大维修项目及物业管理公司资金收支预决算；
（五）决定小区业主利益的重大事项；
（六）改变和撤消物管会不适当的决定。
第十二条 小区业主代表大会应当每年至少召开一次，由物管会召集并报告工作，会议召开前十五日内物管会应将会议日期及内容通知各位代表。
有10％以上的业主代表提议召开业主代表大会时，物管会应当在十五日内负责通知召集各位代表举行临时业主代表大会。
业主代表大会的首次举行，由物业管理主管部门会同街道办事处、居委会、开发建设单位组织召集。
第十三条 物管会由五至九名奇数委员组成，其中，不低于70％的委员由业主代表大会从代表中选举产生，余者可从居委会、派出所、有关管理部门和服务单位聘请。
第十四条 物管会设主任一名，副主任一至二名，其中一名副主任由属地居委会主任或副主任兼任，余者从业主委员中选举产生。
第十五条 物管会每届任期三年，可连选连任。
第十六条 物管会决定的问题，采取少数服从多数的原则。
第十七条 物管会全体委员会议应当每季度召开一次或由物管会主任根据工作需要，随时召集。物管会召开会议时，可以邀请开发区有关部门、物业管理公司等有关单位人员参加。
第十八条 物管会职责：
（一）定期召集并主持业主代表大会；
（二）制定物管会章程和小区物业管理目标，代表和维护业主的合法权益；
（三）修改、讨论并批准小区入住公约；
（四）招标选聘和续聘物业管理公司，并与之签订《物业管理合同》；
（五）提出小区公用设施、公共场地、环境卫生等方面的维修、整治意见；
（六）审议物业管理公司的年度管理维修计划；
（七）审议管理服务费的项目和标准；
（八）接受业主对物业管理公司的投诉、监督物业管理公司执行《物业管理合同》的情况；
（九）督促本小区居民遵守《入住公约》，履行应尽义务。
第三章 物业管理公司
第十九条 从事小区物业管理，必须由依法设立的,并取得资质证书的物业管理公司承担。
物业管理公司的资质审批按上级有关规定执行。
第二十条 物业管理公司应当与物管会签订由上级物业管理部门统一印制的"住宅小区物业管理合同"。
物业管理合同应报物业管理部门备案。
第二十一条 物业管理公司的权利：
（一）依照物业管理合同和本办法，对小区实施物业管理；
（二）可以与业主签订物业管理契约；
（三）收取物业管理服务费；
（四）制止违反小区物业管理规定的行为；
（五）可以委托专营公司承担专项管理业务，但《物业管理合同》中规定的物业管理公司的责任，不随之转移；
（六）在不影响物业管理的前提下，可以依法开展以服务于小区居民的多种经营，用其收益补充小区管理经费。
第二十二条 物业管理公司的义务：
（一）以尽职尽责，热情为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
（二）履行各项管理合同、依法经营；
（三）提供优质服务，接受开发区有关行政部门、物业管理部门、物管会、业主的监督；
（四）制定小区年度管理维修计划；
（五）协助有关部门为居民提供生活服务和开展小区文化活动。
第四章 入住规范
第二十三条 小区入住公约由物业管理部门统一制定，由物管会代表业主在广泛征求意见的基础上，根据小区实际情况进行修改、补充，经物管会讨论通过后生效并报物业管理部门备案。
小区入住公约每户一册，已生效的入住公约对本小区所有业主具有约束力。
第二十四条 入住公约应当包括下列内容：
（一）小区名称、面积、地点和户数；
（二）公共场所和公用设施状况；
（三）业主代表大会的召集程序及决定小区重大事项的方式。
（四）物业管理的服务内容；
（五）管理、维修、服务项目与标准；
（六）房屋内外各部位、管理与维修责任；
（七）业主使用住宅和公用场所及公用设施的权益；
（八）业主参与物业管理的权利；
（九）业主对物管会及物业管理公司的监督权；
（十）各项费用的缴纳和使用；
（十一）业主在小区内应遵守的行为准则；
（十二）其他有关事项。
第二十五条 业主使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经规划建设部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得在房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、崐阳台、天台及甬道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得利用房屋从事危害公共利益的行为。
第二十六条 小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化用地；
（二）占用楼梯间、甬道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、乱涂、刻划等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）饲养家禽、家畜；
（七）聚众喧闹；
（八）随意停放车辆或鸣笛；
（九）发出超出规定标准的噪音；
（十）排放有毒有害物质；
（十一）在住宅楼内或草厦内开设餐饮、娱乐项目；
（十二）将草厦用于居住；
（十三）经营《物业管理合同》所禁止的行业；
（十四）未经批准在公共场所道路两侧乱设摊点；
（十五）法律法规禁止的其他行为。
第五章 小区移交与物业维修
第二十七条 小区竣工后，建设主管部门应会同有关部门对小区的配套设施、工程质量等项目进行综合验收，验收合格予以接管。
第二十八条 有关单位或开发建设单位移交小区或单体工程时应当向物管会移交下列资料：
（一）小区建设各项批准文件；
（二）小区平面规划图、竣工平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管线（网）图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
第二十九条 开发建设单位对承建的小区物业项目，应自移交之日起一年内负责保修。
第三十条 住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内的维修由业主负责。非住宅房屋的维修由业主负责。业主进行房屋内装修，须经小区物业管理部门批准。
第三十一条 下列项目由物业管理公司负责定期养护、维修管理和服务：
（一）分户门以外的内外墙面、楼道、 通道、门窗、屋面、平台、公用水箱、加压水泵等房屋本体公用设施；
（二）楼房自来水总表以内（至住户方向，下同）管道；
（三）楼房供电总表以内管线(非用户自行改装部分);
（四）化粪池以内污水管道及化粪池的清运。
（五）小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁；
（六）园林绿地的养护包括花草树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫；
（七）负责管理垃圾收集和清运；
（八）维护公共秩序和治安保卫工作，落实防范措施；
（九）受有关专业部门委托，统一为业主代收水、电、供气、供热、有线电视等费用。
第三十二条 楼房供水、供电总表以外管线，化粪池以外的污水管道，垃圾外运，按有关规定由各专业管理部门负责养护、维修和清运。
供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维修养护、以及挖掘道路和公共场地，按市政府及区管委会有关规定执行。
小区内应由专业部门维修养护的物业管理项目出现问题，物业管理公司应当负责积极协助业主与有关部门联系解决。
第三十三条 小区住宅已符合入住条件，但为其配套的公用设施尚未全部建成时期内的物业前期管理，由开发建设单位向物业管理部门申请自行或委托物业管理公司承担，各项费用由开发建设单位负担。
未落实物业管理的商品房不得出售。
第三十四条 施行物业前期管理的开发建设单位或由其委托的物业管理公司应接受业主及物业管理部门和其他有关部门的监督指导。
第六章 经费与使用
第三十五条 小区物业管理经费由小区物业管理公共资金（以下简称公共资金）、住宅维修基金、管理服务费三部分组成。
第三十六条 公共资金按建筑面积每平方米18元由开发建设单位向业主一次性代收，在房产交易或确权时，交由区房产管理部门代管，以物管会名义存入指定银行专户存储。待小区成立物管会后，区房产管理部门分别将公共资金移交给各小区物管会，专区专用。
一九九八年十月一日前未交纳公共资金的房屋，在以后补办房产交易手续或进行二次房产交易时，也必须交纳公共资金。
公共资金的所有权归小区全体业主共同所有，主要用于小区物业管理的启动及公用设施的维修、更新和建设。
第三十七条 一九九八年十月一日以前，已售出住宅的小区，其代收的公共资金不足于启动物业管理时，由财政部门从基础设施配套费中一次性列支补贴，其最高限额不超过每平方米18元（按未能代收公共资金且已出售住宅的建筑面积计算）。
第三十八条 物业管理用房和商业用房由开发建设单位按总建筑面积0.3％的标准以成本价提供给物管会使用，其产权归物管会所有。购房款可从公共资金中暂支，并从商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房和小区内其他有经济收入的公用配套设施、设备、场地，均由物业管理公司按物业管理合同经营，其收入用于补充小区的物业管理经费。
第三十九条 住宅维修基金按下列规定筹集，实行专户存储，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况：
（一）从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息，由房改资金管理部门于每年年初划转给物管会；
（二）未房改的公有住房，其业主交纳的房屋租金中的维修专项费，由房屋所有权人按季度划转给物管会；
（三）按月、按建筑面积由物业管理公司直接向业主收取，其收取标准由区物价部门核定公布执行。
（四）从城市维护费中按5％－10％的比例，在每年年初一次性划拨给物业主管部门，再由物业主管部门分配给各小区物管会,用于小区非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金。
第四十条 管理服务费按月、按建筑面积（或按户）由物业管理公司直接向业主收取，其收取标准由区物价部门核定公布执行。
第四十一条 物业管理公司为业主提供专项特约服务项目，可收取相应的服务费，其标准与业主商定。
第四十二条 物业管理公司统一代收的水、电、暖、煤气、电视等费用，以及其他受委托管理项目，可向各专业部门收取一定数额的劳务费，其标准按物价部门规定执行。
第四十三条 业主租赁他人房屋使用，应当在租赁合同中明确规定使用人须遵守小区入住公约并缴纳除公共资金以外的所有物业管理费用。业主应将租赁合同副本交物业管理公司备案。
第四十四条 小区各项管理经费应当专款专用，财政、审计部门实行监督，任何单位和个人不得挤占挪用，其收支情况，每半年向业主张榜公布一次。
第七章 罚 则
第四十五条 开发建设单位违反本办法第三十八条规定，不按成本价提供管理用房的，有关部门不予综合验收，该企业不得承担新的建设项目。
第四十六条 因管理维修养护不善或滥用职权,玩忽职守,给业主造成损失的，物业管理公司应当赔偿，情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任。
第四十七条 物业管理公司不履行合同规定职责、物业维修养护不及时、服务质量达不到要求、管理混乱，业主可向物管会投诉，物管会有权责令其改正，逾期不改正的，物管会可终止合同，行政主管部门可根据情节轻重对其警告要求赔偿损失，情节严重的可按规定处以罚款。
第四十八条 业主违反本办法第二十五条，第二十六条规定的，物业管理公司有权制止并要求其限期改正，造成损失的，有权要求其赔偿。
第四十九条 人为造成公用设施或公用部位损坏的，由责任者负责修复或赔偿损失。
第五十条 业主违反入住公约拒绝交纳各项费用的，物业管理公司应让其补交，逾期不交者，可依法追偿。
第五十一条 违反本办法第四十四条规定，挤占或挪用小区各项经费的，除限期退还挤挪资金外，并按有关财经法规，追究主要负责人和直接责任人的责任。
第五十二条 当事人对行政处理决定不服的，可以依照法律、法规申请复议或提起行政诉讼。
第八章 附 则
第五十三条 本办法未尽事宜，按国家、省、市有关规定办理。
第五十四条 开发区规划区域以外的住宅小区可参考本办法执行。
第五十五条 本办法由开发区建设局负责解释。
第五十六条 本办法自发布之日起试行,威高管发[1996]32号《威海火炬高技术产业开发区住宅小区物业管理试行办法》同时废止。